Bymidter i mindre og mellemstore byer er lige nu udsat for et strukturelt pres med gradvis funktionstømning til følge. Det ses tydeligt i gadebilledet i form af mange ledige forretningslokaler. Den øgede nethandel, der tager markedsandel fra de fysiske butikker, og den demografiske udvikling, der uden for vækstbyerne medfører et faldende kundegrundlag, har været bidragende til udviklingen.

Ændringer i detailhandlens rammebetingelser

Planlovens detailhandelsbestemmelser er ad flere omgange blevet tilpasset for at afspejle den nye virkelighed:

• I 2007 blev planlovens detailhandelsbestemmelser ændret, hvilket har fremmet etableringen af enkeltstående, decentrale dagligvarebutikker, til lokalområdets daglige forsyning, så dagligvareforbruget dækkes lokalt.
• I 2017 blev planlovens detailhandelsbestemmelser om effektiv butiksstruktur indført, og det blev muliggjort at etablere aflastningscentre decentralt til butikstyper, der ikke umiddelbart kan placeres i bymidten grundet konceptmæssige arealbehov. Fænomenet dækker over års brancheglidning, hvor kapitalkæderne har udvidet deres varesortiment som svar på intensiveret konkurrence.

Eftervirkningerne af corona ændrede forbrugernes indkøbsvaner i retning af online indkøb, hvilket har påvirket mange og særligt de mindre privatejede butikker i mindre samfund, der ikke er ejet af kapitalkæderne, og der opleves en yderligere acceleration af butikslukninger. Dog er tendensen aftaget igen efter genåbningen af samfundet. Men samtidig presser stigende renter forbrugerne på deres husholdningsbudget, og der skæres ind til benet for at få enderne til at nå sammen.

Nye boliger i funktionstømte dele af bymidten

Kommunerne kan bruge fortætning med boliger som strategisk byudviklingsinstrument i funktionstømte dele af bymidten, hvor tomme lokaler præger gadebilledet.

Beboerne skaber lokal efterspørgsel i bymidten, og boligerne bidrager med lys og liv på tidspunkter af døgnet, hvor det bredere handelsliv er lukket. Det bidrager til at gøre bymidten et trygt, levende og spændende sted at færdes og opholde sig.

Set fra et handelsmæssigt perspektiv skal boliger ideelt etableres i dele af bymidten, der er sekundære for handelslivet og kendetegnede ved mere begrænsede trafik- og kundestrømme. Derved bidrager boligerne med fornyelse i de mere stille, perifere dele af en bymidte, og butikslivet kan koncentreres i de mere aktive del.

Strategisk analyse af bymidten

Indskrænkning af bymidtens geografiske afgrænsning og koncentration af butikslivet til afgrænsede områder med høj brugerintensitet er en løsning til at afhjælpe situationen på.

Fokus er på områder med relevante lokalestørrelser, gode kollektive trafikforbindelser og parkeringsressourcer, hvilket samlet skaber sammenhængskraft. Dernæst gælder det for kommunerne om at højne karakteren af de områder, der ikke længere skal være en aktiv del af bymidten. Disse områder kan være præget af forfald eller funktionsudtømning, og der er behov for at tilføre dem en ny livsnerve.

Kommunen kan anlægge forskellige betragtninger på de kvarterer, man ønsker at skabe i omdannelsesområderne.

• Den strategiske analyse identificerer den mere snævert afgrænsede del af en bymidte, der har kritisk masse for at fastholde et pulserende butiksliv med fuldt udlejede lokaler.
• Den resterende del af den gamle bymidte udpeges for en nærmere analyse af fortætningsmuligheder, og afhængigt af ønsker til byggeriets størrelse og byrumsmæssige ønsker til facadehøjde foretages en rentabilitetsanalyse af mulighederne for at gennemføre ændringerne ud fra parametre som:
• Etapeplan
• Antal kvadratmeter og boliger i den enkelte etape
• Byggeretspriser
• Byggeomkostninger
• Afkastkrav
• Markedsleje

Analysen foretages i samarbejde med branchens lokale aktører, der skal være med til at gennemføre omdannelsen af den nu tidligere del af den handelsmæssige bymidte. Forhindrer urealistiske afkastforventninger hos private investorer et omdannelsesprojekt, vurderes projektøkonomien i samarbejde med almene boligselskaber.

COWI tilbyder

COWI er kommunens og bymidtens strategiske samarbejdspartner, og tilbyder bl.a. at foretage:

Strategisk analyse af bymidten

• Nuværende afgrænsning af bymidten
• Kollektive trafikknudepunkter
• Parkeringsressourcer
• Trafikstrømme
• Antal og størrelse på tomme lokaler og lokalernes egnethed til forretningsformål
• Vurdering af omplaceringspotentialer

Byomdannelsesanalyser

• Afklaring af bebyggelsesstruktur (tæthed)
• Byrumsindretning
• Rentabilitetsanalyse
• Dialog med relevante lokale aktører

Kontakt COWIs detailhandelsteam for en uforpligtende dialog:

Jacob Jørgensen
Økonom og specialist i detailhandelsplanlægning
JBJO@cowi.com
5640 2278

Martin Richner
Byplanlægger og specialist i detailhandelsplanlægning
MRRR@cowi.com
5640 7130