Aarhus Letbane, der er under anlæg, passerer gennem en række privatejede jorder ved Elev nord for Aarhus. Arealerne er udlagt til perspektivareal for byudvikling. Det vil sige, at jorderne på et tidspunkt forventes at overgå til byformål, men at der hverken er vedtaget kommuneplanrammer eller lokalplaner for området. Når jorder er udlagt som perspektivareal, er det altså svært at sige præcist, hvad der kommer og hvornår det kommer.

Aarhus Letbane eksproprierede jord til letbanen i 2013, og herved opstod en diskussion om, hvad der skulle gives i erstatning for den jord, der lå i perspektivarealet. Læs mere om, hvor meget letbanen påvirker erstatningen ved ekspropriation.

Der er i øjeblikket privat drevne planer om at udvikle en ny bydel på Elev-arealerne med plads til måske op til 15.000 indbyggere. En privat udvikler samarbejder med en privat jordejer i området om planlægning af over 100 hektar, der skal blive til den nye bydels etape 1.

Jordejerne mente, at erstatningen skulle indeholde forventningsværdi, som er den prisstigning der skyldes planlægningen og udsigten til, at jorderne kan overgå til byformål.

Ekspropriationskommissionen fastsatte erstatningen til 50 kr./m² for jord i den del af perspektivarealet, der bliver etape 1 i den nye bydel. For de øvrige jorder, der bliver etape 2 og 3 i den nye bydel, blev der givet 30 kr./m². Der blev altså kun givet et lille tillæg til landbrugsjordsprisen, der i sig selv udgjorde 20 kr./m² af de nævnte beløb. Ekspropriationerne i perspektivarealets etape 1 udgjorde ca. 15.500 m² og i etape 2 og 3 udgjorde de ca. 17.000 m².

Fire jordejere i området indbragte sagen for Taksationskommissionen.  Taksationskommissionen kom imidlertid frem til næsten det samme resultat: 50 kr./m² for jorder i etape 1 og 40 kr./m² for jorder i perspektivarealets etape 2 og 3, der havde en længere tidshorisont.

Taksationskommissionen konstaterede, at købsoptioner og andre handler i området ganske vist viste højere handelspriser. Taksationskommissionen var imidlertid af den opfattelse, at de høje handelspriser (forventningsværdi) er en direkte følge af letbanens anlæg og placering. Efter normal praksis skal der ikke gives erstatning for den værdistigning, som letbanen selv medfører. Der var dog – uanset letbanens etablering – en vis begrænset forventningsværdi på arealerne, som blev erstattet med de nævnte beløb på 50 og 40 kr./m².

Sagen viser, at gode kollektive trafikløsninger har stor betydning for jordprisen, ikke mindst i forbindelse med udbygning af nye byområder.

Vil du vide mere om ejendomsret og ekspropriationer?
Mads Sanddal Jeppesen
msje@cowi.dk
+45 5640 6642

Martin Korgaard
makd@cowi.dk
+45 5640 6605